‌2025年11月江苏省徐州市楼市全景扫描

2025年11月，徐州房地产市场整体呈现出“新房稳中略升、二手房持续调整、区域分化日趋显著”的运行特征。在政策支持与市场理性需求的双重支撑下，以刚需为主导的购房结构更加清晰。当前楼市正处在由调整期向平稳期过渡的关键节点，整体价格波动幅度逐步收窄，供需匹配度进一步提升。

从价格走势来看，新房与二手房市场表现各异。11月徐州新房整体均价为10305元/平方米，环比小幅上涨0.57%，尽管不同统计机构数据存在细微差异，但整体仍保持平稳上行趋势。各区域之间价格差距明显，云龙区以19566元/平方米的价格位居首位，泉山区、鼓楼区紧随其后，而丰县、沛县等县域板块均价尚不足7000元/平方米，核心城区与县域之间的价格差距超过三倍。二手房市场则延续温和调整态势，全城均价为6650元/平方米，环比微降0.11%，与2024年11月的7821元/平方米相比，一年内累计降幅已超过14%。从各区域表现看，金山桥开发区跌幅最为明显，达0.76%，仅有新城片区、丰县等少数区域维持小幅上涨。

在供应与成交方面，市场呈现“新房去化节奏稳定、二手房挂牌量居高”的格局。当前二手房挂牌量已突破七万套，存量房源持续释放，部分房主为促进成交主动调低报价，尤其在一些配套成熟但房龄较长的老城区，议价空间明显扩大。从户型结构分析，大户型及高端产品价格表现相对坚挺，150平方米以上户型均价达9581元/平方米，五室及以上户型均价更是达到11670元/平方米，而面向刚需群体的小户型价格波动则更为显著。新房市场则凭借产品更新与配套优势保持稳定销售节奏，核心区域由品牌房企开发的改善型项目尤其受到市场青睐，如云龙区、泉山区的高品质楼盘，因具备优质教育资源和便捷交通条件，成交占比持续上升。

区域分化已成为当前徐州楼市最突出的特征。核心城区如云龙、泉山，依托完善的商业、教育、医疗等配套设施，房价始终维持高位运行。其中云龙区新房均价接近2万元/平方米，二手房均价为9453元/平方米，成为改善型需求的主要集中区域。新城板块作为重点规划发展区域，新房与二手房价格均有亮眼表现，二手房均价达12227元/平方米，成为全市价格高地之一。相比之下，贾汪、丰县、沛县等远郊及县域板块，受人口外流与配套不足等因素影响，房价持续在低位徘徊，个别小区二手房均价甚至低于2000元/平方米，市场需求相对低迷。

从购房需求结构来看，刚需与改善型需求已成为市场绝对主力，投资性需求基本淡出。数据显示，三室户型二手房均价为6997元/平方米，是成交最为活跃的户型，主要满足婚房、子女教育等刚性需求。改善型需求则更倾向于选择120-150平方米的大户型，注重居住舒适度与社区品质，此类房源价格稳定性相对更强。根据相关平台调研，当前徐州购房者中，纯刚需群体与有稳定收入的改善型客户合计占比超过八成，购房核心动机集中在自住、结婚、子女教育等实际居住需求。

总体而言，2025年11月的徐州房地产市场正处于“稳定房价、消化库存、优化结构”的深度调整阶段。新房市场依托核心区域配套优势与产品升级保持平稳运行，二手房市场则在存量高企的背景下持续温和调整，区域分化与需求分层特征日益清晰。对购房者而言，当前市场选择面广、价格波动趋缓，刚需群体可适时在核心区域挑选性价比高的房源，改善型需求则应重点关注品牌房企开发的优质项目。展望未来，随着城市配套设施不断完善与政策效果逐步显现，徐州楼市有望进入量价趋稳的健康发展新阶段。